التحذير من فقاعة في المناطق بين العاصمة ودبي

 رضا البواردي - أبوظبي دفع فوز دبي بـ «إكسبو 2020» وقرار أصدره المجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي يقضي بإلغاء الحد الأقصى للزيادة السنوية للإيجارات البالغ خمسة في المئة، إلى توقعات بزحف عمراني وسكاني هائل إلى المناطق الواقعة بين المدينتين. ويهرب مستأجرون من غلاء العاصمة، وسط تخوفات مماثلة من غلاء يطال الإيجارات في دبي في الأجل المتوسط على أقل تقدير. وأدى قرار المجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي بعض المستأجرين إلى الخروج إلى ضواحي أبوظبي وسط توقعات بارتفاعات في أسعار الإيجارات السكنية بقلب العاصمة في الفترة المقبلة. وحذرت جمعية المقاولين من شائعات يسوقها البعض بأن الأسعار في إمارتي أبوظبي ودبي ستتضاعف في الأجلين المتوسط والطويل على خليفة ارتفاعات متوقعة لأسعار الإيجارات السكنية في دبي ما من شأنه أن يهجر الكثير من دبي إلى المناطق الواقعة بين أبوظبي ودبي. وبموجب قرار «تنفيذي أبوظبي» الجديد أصبح تقدير القيمة الإيجارية اعتباراً من 10 نوفمبر الجاري وفق إرادة المتعاقدين وتحكمه قواعد العرض والطلب السارية في السوق العقاري. وحذرت الجمعية من الإنجراف في تطوير وإنشاء وحدات سكنية جديدة تفوق الأرقام الحقيقة للطلب، لا سيما أن العرض لا يزال يفوق الطلب في كل من دبي وأبوظبي. ودعا رئيس اللجنة الفنية لجمعية المقاولين الدكتور فؤاد الجمل، الجهات المنظمة من دوائر التنمية الاقتصادية بعمل إحصاءات ودراسات توضح الحاجة الفعلية للمباني السكنية في الإماراتين خلال الـ7 سنوات المقبلة لعدم حدوث فقاعة عقارية مماثلة لما جرى في 2008 ما خفض أسعار العقارات حينها أكثر من 50 بالمئة. وتوقع الجمل أن تشهد الفترة المقبلة طلباً واسع النطاق على المناطق والمدن الواقعة على جنبات الطريق الرئيسي بين أبوظبي ودبي على خلفية إلغاء الحد الأقصى للزيادة السنوية للإيجارات البالغ خمسة بالمئة، وفوز إمارة دبي بـ «إكسبو 2020»، الأمر الذي دعا بمستأجرين البحث فوراً عن مساكن في مناطق الرحبة والشهامة ومدينتي خليفة ومحمد بن زايد. وتوقع أن يزيد الطلب في الفترة المقبلة على تلك المناطق بنسبة 15 في المئة وبالتالي زيادة الأسعار بالنسبة نفسها. وأشار إلى خطورة أن يدخل مضاربين أجانب بإنشاء مبانٍ ووحدات سكنية تفيض على حاجة الإمارتين في ظل توقعات تشير إلى أن دبي ستسقطب نحو 45 مليون شخص خلال فترة إقامة المعرض الدولي الأشهر عالمياً. وحذر من استغلال كبار اللاعبين في السوق من رفع أسعار العقارات دفترياً دونما أي تقدير واقعي لقيم الأصول الحقيقة، لا سيما أن الفقاعة العقارية التي ضربت العالم في 2008 تعود بالأساس إلى تضخم قيم الأصول دفترياً مع تجاهل أسعار السوق وظروف العرض والطلب. ولم يستبعد نمو أسعار الإيجارات السكنية والعقارات في مدينتي أبوظبي ودبي في الأجل القريب إلا أنه أوضح أن ذلك سيحدث تدريجياً حتى بلوغ 2020 الذي سيزيد نسبة الزوار والمقيمين في دبي وأبوظبي معاً، إلا أن المستفيد الأكثر ستكون ضواحي أبوظبي. ومن ناحيتهم، أكد عقاريون أن ضواحي أبوظبي من مدينة خليفة ومدينة محمد بن زايد والمصفح وغيرها ستكون البديل الأنسب في الفترة المقبلة لشريحة من المستأجرين ممن يبحثون عن استقرار في أسعار الإيجارات والسكن بقيمة إيجارية تتناسب مع دخولهم. وأوضح هؤلاء أن قرار إمارة أبوظبي بإلغاء نسبة الزيادة السنوية وفوز دبي بتنظيم إكسبو 2020 سيعود بالنفع على استقرار السوق العقارية بعدما شهدت انزلاقات كبيرة طوال ما يقارب خمس سنوات، مشيرين إلى أن نظرية العرض والطلب الحالية التي تتبناها السوق هي السبيل الأمثل لبيان القيمة الإيجارية الحقيقية لأي عقار في الإمارتين الكبرتين مع توافر البدائل المناسبة. وقلل هؤلاء من ارتفاع عال في أسعار الإيجارات حيث لا يزال المعروض في الوقت الحالي يتفوق على حجم الطلب مما يجعل التنافس بين الملاك على تقديم أسعار مناسبة في البنايات القديمة ومتوسطة القدم والضواحي قائماً. وبموجب قرار المجلس التنفيذي الجديد أصبح تقدير القيمة الإيجارية اعتباراً من العاشر من نوفمبر الجاري وفق إرادة المتعاقدين (المالك والمستأجر) وتحكمه قواعد العرض والطلب في السوق العقارية، كما يتوقع أن تستضيف إمارة دبي نحو 45 مليون زائر في غضون ستة أشهر وبمعدل 45 ألف غرفة فندقية. وأكد الخبير العقاري رئيس لجنة العقارات السابق في غرفة تجارة وصناعة أبوظبي، عتيبة العتيبة، أن الحديثن في الإمارتين ليس بالضرورة أن ينجم عنهما رفع القيمة الإيجارية بقدر إحداث استقرار في السوق ومعرفة القيمة الحقيقية للعقار. وقلل من تخوف البعض من ارتفاع جنوني في أسعار الإيجارات حيث إنه من المفترض أن تشهد ضواحي أبوظبي إقبالاً من المستأجرين مع ارتفاع طفيف في الأسعار، حيث إن هناك وحدات مغلقة تماماً، مضيفاً سنشهد خلال الفترة المقبلة إقبالاً على الأبراج في المناطق الجديدة مثل جزيرة الريم والسعديات وغيرها. وكان المجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي قد أقر الحد الأقصى لزيادة الإيجارات في يناير 2008 وحدده بنسبة خمسة في المئة بعد أن أدت زيادة الطلب إلى ارتفاع الإيجارات وارتفاع معدل التضخم.